购房攻略
广州二手房税费全攻略2026
详细拆解2026年广州二手房交易税费：契税1%起、满二免征增值税、满五唯一免个税、商贷利率3.0%起。含真实案例计算，帮你算清购房全部费用。
2026年广州二手房税费政策要点
广州作为大湾区核心城市，二手房交易税费政策有其特殊性。本文将最新政策梳理如下，帮助你快速了解每一笔费用的来龙去脉。
契税
2024年12月新政后，广州契税标准：
| 情形 | 面积条件 | 税率 |
|---|---|---|
| 首套住房 | ≤140㎡ | 1% |
| 首套住房 | ＞140㎡ | 1.5% |
| 二套住房 | ≤140㎡ | 1% |
| 二套住房 | ＞140㎡ | 2% |
| 三套及以上 | 不限 | 3% |
关键细节：
- 「首套」「二套」的认定范围是广东省内，不是仅看广州
- 如果你在佛山、东莞等广东省内其他城市有房，在广州再购按二套认定
- 契税的计税依据为成交价或评估价中的较高者
增值税
| 持有年限 | 税率 | 备注 |
|---|---|---|
| 不满2年 | 5.3%（含附加税） | 按成交价全额征收 |
| 满2年（含） | 免征 | 普通住宅免征 |
关键细节：
- 持有年限从不动产权证登记日期起算
- 增值税名义上由卖方缴纳，但在「实收价」交易中常转嫁给买方
- 附加税包括城市维护建设税（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%），合计为增值税额的12%
- 即增值税率 = 5% ÷ (1+5%) × (1+12%) ≈ 5.33%（通常按5.3%估算）
个人所得税
| 情形 | 税率 | 备注 |
|---|---|---|
| 满五唯一 | 免征 | 持有满5年 + 广东省内唯一住房 |
| 不满足满五唯一 | 1% | 按成交价 |
| 或选择差额征收 | 20% | 按（卖出价 - 买入价 - 合理费用）的20% |
关键细节：
- 「满五唯一」的「唯一」看的是广东省内住房
- 差额20%的方式通常在卖方买入价极低时税额远超1%，买方和卖方通常选择1%核定征收
- 个税同样名义上由卖方缴纳，但实收价模式下可能转嫁
中介费
| 类型 | 费率 | 备注 |
|---|---|---|
| 大平台（贝壳等） | 买卖各1.5%，合计3% | 较难议价 |
| 中型中介 | 1.5%～2% | 有议价空间 |
| 小中介/独立经纪人 | 1%～1.5% | 可谈空间大 |
其他费用
| 费用项目 | 计算方式 | 金额（约） |
|---|---|---|
| 评估费 | 评估价 × 0.3% | 3000～10000元 |
| 抵押登记费 | 贷款额 × 0.1% + 80元 | 500～1500元 |
| 产权登记费 | 固定 | 80元/套 |
| 交易手续费 | 固定 | 50元/套 |
| 贷款服务费 | 中介收取 | 3000～8000元 |
贷款政策（2026年5月）
商业贷款
| 项目 | 首套 | 二套 |
|---|---|---|
| 最低首付比例 | 15% | 15% |
| 利率（LPR加减点） | 3.0%（LPR-50BP） | 3.3%（LPR-20BP） |
公积金贷款
| 项目 | 首套 | 二套 |
|---|---|---|
| 最低首付比例 | 20% | 20% |
| 利率（5年以上） | 2.6% | 3.075% |
| 个人贷款上限 | 60万 | 60万 |
| 家庭贷款上限 | 100万 | 100万 |
公积金额度与缴存年限、账户余额挂钩，具体额度以公积金中心审批为准。超出公积金额度的部分需走商业贷款，即组合贷。
真实案例：不同总价房屋的税费对比
案例1：280万首套二手房（满二满五唯一，89㎡）
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 房屋总价 | 280万 |
| 首付（商贷15%） | 42万 |
| 契税（首套≤140㎡，1%） | 2.8万 |
| 增值税（满二免征） | 0 |
| 个税（满五唯一免征） | 0 |
| 中介费（1.5%） | 4.2万 |
| 其他费用 | 约0.5万 |
| 合计需准备现金 | 约49.5万 |
案例2：500万二套改善房（满二非唯一，120㎡）
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 房屋总价 | 500万 |
| 首付（商贷15%） | 75万 |
| 契税（二套≤140㎡，1%） | 5万 |
| 增值税（满二免征） | 0 |
| 个税（非满五唯一，1%） | 5万 |
| 中介费（1.5%） | 7.5万 |
| 其他费用 | 约1.2万 |
| 合计需准备现金 | 约93.7万 |
案例3：320万首套二手房（不满二，89㎡）
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 房屋总价 | 320万 |
| 首付（商贷15%） | 48万 |
| 契税（首套≤140㎡，1%） | 3.2万 |
| 增值税（不满2年，5.3%） | 16.96万 |
| 个税（不满五唯一，1%） | 3.2万 |
| 中介费（1.5%） | 4.8万 |
| 其他费用 | 约0.8万 |
| 合计需准备现金 | 约77万 |
💡 对比案例1和案例3：同样是首套、89㎡，仅因不满二就多出近28万现金需求。满二与否，是影响购房成本的最大变量之一。
常见问题
满二和满五怎么判断？
看卖方的不动产权证登记日期，从登记日期到交易日期：
- ≥ 2年 → 满2年（免增值税）
- ≥ 5年且广东省内唯一住房 → 满五唯一（免增值税+免个税）
先卖后买 vs 先买后卖，税费差别大吗？
差别可能很大。先卖后买，名下无房时可按首套认定，契税最低1%；先买后卖，名下已有房按二套，面积超140㎡时契税2%，差价显著。
组合贷怎么算最省？
公积金额度用满（利率2.6%），剩余部分走商贷（利率3.0%起）。在房本中输入公积金额度和商贷金额，可实时看到合并月供和总利息。
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以上案例均为人工估算，实际计算中还需考虑银行评估价、具体区域政策等因素。
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买房不踩坑，先用房本。
本文政策信息更新于2026年5月。各地税费政策可能调整，请以交易时最新政策为准。
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